賃貸不動産を所有していると資産が増える。
贈与の税率を考慮しながら、建物を贈与することで、相続税を引き下げる。
収入が減るので税率も下がる(所得の分散)。
固定資産税評価額は通常、その建物を取得した時の金額より評価額が減少します。
さらに貸家の場合は、固定資産税評価額から借家権割合を除いて評価されます。
同じ価値の現金とアパートを贈与した場合、アパートの建物は現金よりも評価額が低くなるので、贈与税も少なくてすみます。
現金はその金額そのものが贈与税の対象となりますが、アパートの建物の評価額は、固定資産税評価額と同じです。
アパート取得時の固定資産税評価額は、時価のおおむね50～60％程度と低く抑えられています。さらに、アパートは贈与税の評価上、貸家として扱われ、固定資産税評価額から借家権割合30％を差引くことができます。
〔例〕5,000万円の現金と建築費5,000万円の新築アパートを贈与した場合の比較
・現金の贈与税評価額＝5,000万円
・アパートの贈与税評価（固定資産税評価額は時価の60％とする）
固定資産税評価額 ＝5,000万円×60％≒3,000万円
貸家の評価額＝3,000万円×（1－30％）＝2,100万円
アパートは、現金よりも評価額が2,900万円も低く抑えられています。
アパートが建っている土地は「貸家建付地」といい、相続税を計算する際に、自宅などの「自用地」よりも相続税の評価が引き下げられています。
貸家建付地の相続税評価額は、次の計算式により算出します。
貸家建付地の評価額＝自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
借地権割合は土地の所在ごとに国が定めています。
借家権割合は全国どこでも30％（＝0.3）です。
賃貸割合は入居率のことです。入居率100％の場合は1、入居率50％の場合0.5となります。
たとえば、自用地評価額1億円、借地権割合70％、借家権割合30％、賃貸割合100％（満室）の土地の相続税評価額は、
貸家建付地評価額＝1億円×（1－0.7×0.3×1）＝7,900万円
と2,100万円引き下げることができます。
入居者のいるアパートの建物を、親が子に生前贈与し、土地を子が無償で借りる場合、その土地は貸家建付地のまま引き継がれます。
しかしながら、貸家建付地の適用は、入居者が変わらないことが条件となっています。
贈与後に入居者が入れ替わると、貸家建付地評価ではなく自用地評価になるため相続税評価額が上がってしまいます。贈与後に入居者が入れ替わることはよくあるため、自用地評価になってしまう可能性は高いといえます。
ただし、サブリースを利用していれば、途中で入居者が入れ替わっても、オーナーにとっての入居者は常に同じサブリース会社であるため、貸家建付地としての評価が引き続き適用されます。
